전세 계약 전 확인 서류의 핵심은 등기사항증명서 한 장을 훑는 데서 끝내지 않고, 등기부·건축물대장·미납국세·시세 네 가지를 계약 전과 잔금 전 두 번 확인하는 것입니다. 다만 신축 빌라인지 다가구주택인지, 임대인이 개인인지 법인인지에 따라 확인 순서와 위험 신호가 달라집니다. 아래에서 서류별 발급처와 수수료 비교표, 등기부 위험 신호 판단표, 계약 전 6단계 확인 절차를 순서대로 확인할 수 있습니다.
대법원 인터넷등기소는 365일 24시간 열람할 수 있습니다.
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| 전세 계약 전 확인 서류인 등기사항증명서와 건축물대장을 책상 위에서 살펴보는 모습 |
등기부의 권리관계는 계약일과 잔금일 두 번 확인해야 안전합니다.
먼저 결론
- 등기사항증명서는 인터넷등기소 열람 700원, 발급 1,000원으로 계약 전 반드시 직접 확인합니다.
- 건축물대장은 정부24 인터넷 발급·열람이 무료이며, 위반건축물 표시 여부를 봐야 합니다.
- 보증금 1천만 원을 넘으면 임대차개시일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다.
- 등기부는 계약할 때 한 번, 잔금 치르기 전 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
- 단독·다가구주택은 토지등기부와 건물등기부를 함께 비교해야 합니다.
전세 계약 전 확인 서류 4가지
전세 계약 전 확인 서류는 크게 네 가지로 정리됩니다. 소유자와 권리관계를 보는 등기사항증명서, 건물 자체의 적법성을 보는 건축물대장, 임대인의 세금 체납을 보는 미납국세 열람, 그리고 보증금이 시세 대비 적정한지 판단하는 시세 자료입니다.
네 가지 중 하나만 빠져도 위험 신호를 놓칠 수 있습니다. 등기부는 깨끗한데 건축물대장에 위반건축물이 표시되어 있으면 전세보증금반환보증 가입이 막힐 수 있고, 등기부와 대장이 모두 깨끗해도 임대인이 세금을 크게 체납했다면 경매 시 국세가 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다.
중요한 점은 이 서류들을 공인중개사가 보여주는 사본으로만 확인하지 않는 것입니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 "등기부는 해당 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 중의 기본"이라며 임차인이 스스로 확인할 것을 권하고 있습니다. 발급 날짜가 며칠 전인 사본은 그사이 새로 설정된 근저당을 담고 있지 않을 수 있습니다.
서류별 발급처와 수수료 비교표
수수료가 부담스러워 확인을 건너뛰는 경우가 있는데, 네 가지를 모두 확인해도 실제 비용은 커피 한 잔 수준입니다. 아래 표로 발급처와 수수료를 비교해 보시기 바랍니다.
| 서류 | 발급처 | 수수료 | 확인할 내용 |
|---|---|---|---|
| 등기사항증명서(열람) | 대법원 인터넷등기소 | 700원 | 소유자, 근저당권, 압류·가압류 |
| 등기사항증명서(발급) | 인터넷등기소·무인발급기 | 1통 1,000원(등기소 방문 1,200원) | 보증 신청 등 제출용이 필요할 때 |
| 건축물대장 | 정부24(인터넷) | 인터넷 발급·열람 무료 | 위반건축물 표시, 용도, 면적 |
| 미납국세 등 열람 | 관할 세무서(홈택스 사전신청) | 수수료 없음 | 임대인의 국세 체납액 |
| 시세·전세가율 | 안심전세 App | 앱 이용 무료 | 매매시세, 전세가율, 임대인 정보 |
건축물대장은 정부24 인터넷 발급이 무료이므로 비용 부담 없이 먼저 확인해 보실 수 있습니다. 다만 평면도 등 현황도는 세움터에서 별도로 신청해야 합니다.
등기부 표제부·갑구·을구 위험 신호 판단표
등기사항증명서를 뽑아도 어디를 봐야 할지 모르면 종이 몇 장으로 끝납니다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘고, 각 부분마다 확인 포인트가 다릅니다.
| 구분 | 기재 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지번, 건물내역, 동·호수, 면적 | 현관문 호수와 등기부 호수가 다름 |
| 갑구 | 소유권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 | 압류·가압류·가처분·가등기가 있음 |
| 을구 | 저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리 | 근저당 채권최고액이 크거나 임차권등기가 있음 |
표제부에서 가장 흔한 사고는 동·호수 불일치입니다. 등기부에는 2층 202호인데 현관문에는 302호로 붙어 있는 다세대주택에서 302호로 계약하고 302호로 전입신고를 하면, 대항력 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못한 것으로 보아 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 실제 대법원 판례로 확인된 내용이므로 현관 호수보다 등기부 표시를 기준으로 삼아야 합니다.
갑구에 압류나 가압류가 있는 주택을 임차하면, 경매로 넘어갔을 때 일반채권자와 채권액 비율로 배당받을 뿐 우선변제를 받기 어렵습니다. 가등기 이후 임차한 경우에는 본등기가 이루어지면 임대차 자체를 주장할 수 없게 됩니다. 이런 표시가 보이면 조건을 조정하기보다 다른 물건을 보시는 편이 안전합니다.
을구의 근저당은 금액만 보고 판단하지 마세요. 등기부에 적힌 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액이며, 보통 실제 채무액보다 크게 설정됩니다. 또한 임차권등기가 이미 마쳐진 주택을 그 뒤에 임차하면 인도와 주민등록, 확정일자를 모두 갖추더라도 우선변제를 받을 수 없다는 점을 주의해야 합니다.
계약 전 확인 6단계
- 1단계. 주소를 정확히 확보합니다. 도로명주소와 지번, 동·호수를 모두 받아 적습니다. 집합건물은 호수 하나만 틀려도 다른 물건의 등기부를 보게 됩니다.
- 2단계. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람합니다. 열람 700원이면 충분하며, 단독·다가구주택이라면 토지등기부와 건물등기부를 모두 확인합니다.
- 3단계. 정부24에서 건축물대장을 확인합니다. 인터넷 발급·열람은 무료입니다. 위반건축물 표시, 주택 용도, 전용면적이 계약 내용과 맞는지 봅니다.
- 4단계. 안심전세 App으로 시세와 전세가율을 확인합니다. 국토교통부·HUG·한국부동산원이 함께 만든 앱으로 매매시세, 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율을 볼 수 있습니다.
- 5단계. 계약을 체결한 뒤 미납국세를 열람합니다. 임대차개시일까지 세무서 민원실에 방문해 신청하며, 홈택스에서 사전 신청도 가능합니다.
- 6단계. 잔금 치르기 직전 등기부를 다시 열람합니다. 계약일과 잔금일 사이에 새 근저당이 설정되는 경우가 있어, 이 마지막 확인이 실무에서 가장 중요합니다.
미납국세 열람은 2023년 4월부터 보증금 요건을 충족하면 임대인 동의 없이도 가능해졌습니다. 다만 열람만 가능하고 내역서 발급이나 사진 촬영은 되지 않으며, 동의 없이 열람한 경우 그 사실이 임대인에게 통지됩니다. 미리 알고 가시면 당황하지 않습니다.
계약을 마쳤다면 확정일자와 전입신고 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.
주택 유형별로 달라지는 확인 포인트
같은 전세라도 주택 유형에 따라 봐야 할 곳이 달라집니다.
다가구주택은 등기부상 건물 전체가 한 명의 소유이고 호수별 구분등기가 없습니다. 그래서 등기부만으로는 나보다 앞선 임차인이 몇 명인지, 선순위 보증금이 얼마인지 알 수 없습니다. 임대인에게 선순위 임차 현황을 요청하고, 확정일자 부여 현황 정보 제공에 동의를 받아 두는 것이 안전합니다.
신축 빌라는 거래 사례가 적어 시세 판단이 어렵습니다. 분양가나 중개사가 제시하는 금액이 곧 시세는 아니며, 안심전세 App은 준공 전·후 신축 빌라 시세 정보를 별도로 제공하고 있습니다.
단독주택은 토지와 건물의 소유자가 다른 경우가 있어 두 등기부를 비교해야 합니다. 소유자가 다르면 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.
임대인이 법인이면 개인 신분증 대신 법인등기사항증명서로 대표자를 확인하고, 계약 상대방이 대표자 본인인지 대리인인지 구분해야 합니다. 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구합니다.
실수 방지 체크리스트
계약 직전 확인 체크리스트
- 등기부를 중개사 사본이 아니라 직접 열람했나요?
- 등기부의 동·호수가 현관문 표시와 일치하나요?
- 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 없나요?
- 을구 근저당 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 시세에 근접하지 않나요?
- 건축물대장에 위반건축물 표시가 없나요?
- 계약자가 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인했나요?
- 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 받았나요?
- 미납국세 열람 신청 기한(임대차개시일)을 확인했나요?
- 잔금 치르기 직전 등기부를 한 번 더 열람할 계획을 세웠나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 등기사항증명서 열람과 발급 중 무엇을 받아야 하나요?
내용만 확인할 목적이면 700원짜리 열람으로 충분합니다. 보증 신청처럼 제출용이 필요할 때는 1통 1,000원인 발급본을 받으시면 됩니다.
2. 등기부는 몇 번 확인해야 하나요?
계약을 체결할 때 한 번, 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인하는 것이 권장됩니다. 그사이 새로운 권리가 설정될 수 있기 때문입니다.
3. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
금액과 시세에 따라 다릅니다. 다만 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세에 가까워질수록 경매 시 회수 가능성이 낮아지므로 신중하게 판단해야 합니다.
4. 건축물대장은 어디서 무료로 볼 수 있나요?
정부24에서 인터넷으로 발급하거나 열람하면 수수료가 없습니다. 방문 발급은 1건당 500원, 열람은 300원입니다.
5. 위반건축물이면 어떤 문제가 생기나요?
이행강제금 부과 대상이 될 수 있고, 전세보증금반환보증 가입이 제한될 수 있습니다. 가입 가능 여부는 보증기관에 개별 확인이 필요합니다.
6. 미납국세 열람은 언제까지 신청할 수 있나요?
국세청 안내에 따르면 임대차개시일까지 세무서 민원실에 방문해 신청할 수 있습니다. 홈택스에서 사전 신청 화면도 제공됩니다.
7. 미납국세를 열람하면 임대인이 알게 되나요?
임대인 동의 없이 열람한 경우 그 사실이 임대인에게 통지된다고 국세청이 안내하고 있습니다.
8. 다가구주택의 선순위 보증금은 어떻게 확인하나요?
등기부만으로는 확인되지 않습니다. 임대인에게 선순위 임차 현황 자료를 요청하거나, 확정일자 부여 현황 정보 제공에 대한 동의를 받는 방법이 있습니다.
9. 등기부에 나오지 않는 권리도 있나요?
있습니다. 유치권처럼 등기부로 확인할 수 없는 권리가 있으므로 서류 확인과 함께 현장 방문도 필요합니다.
10. 안심전세 App은 어떤 정보를 제공하나요?
연립·다세대·아파트·오피스텔 매매시세, 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 임대인 관련 정보, 전세보증 가입 가능 여부 진단 등을 제공합니다. 세부 제공 범위는 앱 업데이트에 따라 달라질 수 있습니다.
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공식 출처와 확인일
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 계약 전 확인 사항(등기부의 확인 등) — 등기부 열람·발급 수수료, 표제부·갑구·을구 확인 사항, 대리인 계약 시 요구 서류 확인
- 정부24 - 건축물대장 등본(초본) 발급(열람) — 발급 500원, 열람 300원, 인터넷 발급·열람 무료 확인
- 정부24 - 미납국세 등 열람신청 — 신청 방법, 구비서류, 수수료 없음, 근거법령 확인
- 국세청 - 미납국세등 열람신청 홈택스 화면 안내 — 임대차개시일까지 신청, 동의 없는 열람 시 임대인 통지 확인
- HUG 주택도시보증공사 - 안심전세 App 안내 — 시세·전세가율·임대인 정보 제공 범위 확인
- 대한민국 법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급 경로 확인
자료 확인일: 2026년 09월 10일
본 글은 임차인의 서류 확인을 돕기 위한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 수수료, 제도 운영 기준, 앱 제공 정보는 변경될 수 있으므로 계약 전 인터넷등기소, 정부24, 국세청, HUG의 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다. 구체적인 권리관계 판단이 필요한 사안은 관할기관이나 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.