부동산 중개보수는 정해진 정가가 아니라 거래금액 × 상한요율 범위 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 금액입니다. 주택 매매는 거래금액에 따라 0.4%~0.7%, 임대차는 0.3%~0.6%가 상한이고, 오피스텔과 상가·토지는 별도 기준이 적용됩니다. 여기에 부가가치세는 별도이며, 지급시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 아래에서 구간별 요율표, 월세 환산보증금 계산, 금액 경계에서 생기는 함정, 실제 계산 예시를 순서대로 확인하실 수 있습니다.
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| 부동산 중개보수를 계산하려고 계산기와 상한요율표, 계약서를 책상에 놓고 확인하는 모습 |
서울부동산정보광장에서 요율표 원본과 계산기를 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 중개보수는 거래금액 × 상한요율이며, 상한 안에서 협의해 정합니다. 상한요율이 곧 청구해야 할 금액은 아닙니다.
- 주택 매매는 2억~9억 구간이 0.4%로 가장 낮고, 9억을 넘는 순간 0.5%로 올라갑니다. 경계 금액에서 보수가 크게 뜁니다.
- 월세는 보증금 + (월차임×100)으로 환산하고, 그 값이 5천만원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다.
- 오피스텔은 전용 85㎡ 이하에 일정 설비를 갖추면 매매 0.5%·임대차 0.4%, 그 외와 상가·토지는 0.9% 이내입니다.
- 부가가치세는 별도이고, 지급시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
- 중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 지급할 의무가 없습니다.
중개보수는 어떻게 정해지나요
「공인중개사법」 제32조는 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개보수를 지급하도록 정하면서, 관련 법령이 정한 범위를 초과해 요구할 수 없다고 명시합니다. 그 범위가 바로 같은 법 시행규칙 제20조와 별표 1의 상한요율·한도액입니다.
여기서 많은 분이 오해하는 지점이 있습니다. 상한요율은 "여기까지 받을 수 있다"는 천장이지, "이만큼 내야 한다"는 정가가 아닙니다. 실제 보수는 그 천장 아래에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 반대로 협의라는 이름으로 천장을 넘기는 것은 불가능합니다. 초과 수령 시 중개사무소 개설등록 취소나 6개월 이내 자격정지, 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금까지 이어질 수 있습니다.
또 하나 기억할 점은 주택의 경우 시·도 조례로 요율이 정해진다는 것입니다. 시행규칙 별표의 범위 안에서 각 시·도가 조례로 확정하는 구조이며, 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 시·도의 조례를 따릅니다. 서울 부동산을 경기도 사무소에서 중개했다면 경기도 기준이라는 뜻입니다.
핵심 포인트 — 중개보수는 매도인과 매수인(또는 임대인과 임차인)에게서 각각 받습니다. 아래 표의 요율은 한쪽 당사자가 부담하는 금액 기준이며, 중개사가 양쪽에서 받는 총액이 아닙니다.
주택 매매·임대차 상한요율표
주택(부속토지와 주택 분양권 포함)의 구간별 상한요율과 한도액입니다. 서울특별시 조례 기준이며, 시행규칙 별표 1과 동일합니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 9억원 이상 12억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.6% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 | |
| 임대차 등 (매매·교환 이외) | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 없음 | |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
한도액이 있는 구간은 계산 결과가 한도액을 넘어도 한도액까지만 받을 수 있습니다. 예를 들어 매매 1억 8천만원은 0.5%로 계산하면 90만원이지만, 한도액 80만원이 적용되어 80만원이 상한입니다. 임대차 9천만원도 0.4%면 36만원이지만 한도액 30만원이 상한입니다.
오피스텔·상가·토지는 기준이 다릅니다
주택이 아닌 물건은 시·도 조례가 아니라 시행규칙에서 직접 정합니다. 특히 오피스텔은 조건 충족 여부에 따라 요율이 두 배 가까이 벌어지므로 계약 전에 확인이 필요합니다.
| 물건 종류 | 조건 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 오피스텔 | 전용 85㎡ 이하 + 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 모두 갖춤 (매매·교환) | 0.5% |
| 위 조건 충족 (임대차 등) | 0.4% | |
| 조건을 하나라도 충족하지 못한 경우 | 0.9% 이내 | |
| 상가·토지·공장 등 | 매매·교환·임대차 전부 | 0.9% 이내 |
| 주상복합 등 겸용 | 주택 면적이 전체의 1/2 이상 | 주택 요율 적용 |
| 주상복합 등 겸용 | 주택 면적이 전체의 1/2 미만 | 주택 외 요율(0.9%) 적용 |
상가·토지의 0.9%는 상한일 뿐이므로 실제로는 그 아래에서 협의합니다. 다만 주택과 달리 구간별 세분화나 한도액이 없어, 금액이 커질수록 보수 차이가 크게 벌어집니다. 토지 거래를 준비 중이시라면 보수와 함께 계약 체결일부터 30일 이내인 토지 실거래 신고 기한도 같이 챙기셔야 과태료를 피할 수 있습니다.
거래금액 계산 6단계
1단계: 물건 종류를 확정합니다
주택인지, 오피스텔인지, 상가·토지인지에 따라 적용 표가 달라집니다. 겸용 건물은 건축물대장에서 주택 면적 비율을 확인해 1/2 기준으로 판단합니다.
2단계: 거래 유형을 구분합니다
매매·교환이면 매매 요율, 전세·월세·기타 임대차면 임대차 요율입니다. 같은 금액이라도 매매와 임대차의 요율이 다릅니다.
3단계: 거래금액을 산출합니다
매매는 매매대금, 전세는 전세보증금이 그대로 거래금액입니다. 월세는 아래 4단계 환산이 필요하고, 분양권은 거래 당시까지 납입한 금액(융자 포함) + 프리미엄이 거래금액입니다.
4단계: 월세는 환산보증금으로 바꿉니다
「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제5항에 따라 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다. 다만 이렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산합니다. 소액 월세의 보수가 지나치게 커지는 것을 막기 위한 장치입니다.
5단계: 해당 구간의 상한요율과 한도액을 찾습니다
거래금액이 확정되면 표에서 구간을 찾습니다. 한도액이 있는 구간이라면 계산 결과와 한도액을 비교해 낮은 쪽이 상한입니다.
6단계: 계약 전에 금액을 협의하고 기록합니다
상한 안에서 실제 금액을 협의한 뒤, 계약서 작성 시점에 서로 확인해 두는 것이 가장 안전합니다. 잔금일에 처음 금액을 꺼내면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
사례별 계산 예시 4가지
① 아파트 매매 5억원
2억 이상 9억 미만 구간 → 상한요율 0.4%, 한도액 없음.
5억원 × 0.4% = 200만원 (한쪽 당사자 기준 상한). 부가세 10%가 별도로 붙으면 220만원입니다.
② 전세 3억원
임대차 1억 이상 6억 미만 → 상한요율 0.3%.
3억원 × 0.3% = 90만원이 상한입니다.
③ 월세 보증금 1,000만원 / 월 50만원
환산보증금 = 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원. 5천만원 이상이므로 재계산 없음.
임대차 5천만~1억 미만 → 0.4%, 한도액 30만원.
6,000만원 × 0.4% = 24만원 → 한도액 이내이므로 24만원이 상한입니다.
④ 월세 보증금 500만원 / 월 40만원
1차 환산 = 500만원 + (40만원 × 100) = 4,500만원 → 5천만원 미만이므로 재계산.
2차 환산 = 500만원 + (40만원 × 70) = 3,300만원.
임대차 5천만원 미만 → 0.5%, 한도액 20만원.
3,300만원 × 0.5% = 16만 5천원 → 16만 5천원이 상한입니다.
위 금액은 모두 상한이며 부가가치세는 포함하지 않은 값입니다. 실제 지급액은 협의 결과에 따라 이보다 낮아질 수 있습니다.
금액 경계에서 생기는 함정
중개보수 표에서 가장 주의할 부분은 구간이 바뀌는 경계입니다. 거래금액이 조금 오르는데 요율까지 함께 올라가면 보수가 계단식으로 뜁니다.
| 매매금액 | 요율 | 보수 상한 |
|---|---|---|
| 8억 9,000만원 | 0.4% | 356만원 |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 |
| 11억 9,000만원 | 0.5% | 595만원 |
| 12억원 | 0.6% | 720만원 |
8억 9천만원과 9억원은 매매가 차이가 1,000만원이지만 보수 상한 차이는 약 94만원입니다. 반대로 한도액 구간에서는 정반대 현상이 나타납니다. 매매 1억 6천만원과 1억 9천만원은 모두 한도액 80만원이 적용되어 보수 상한이 같습니다. 임대차도 7,500만원을 넘으면 한도액 30만원에 걸려 금액이 올라도 상한이 그대로입니다.
부가세·실비·지급시기 정리
부가가치세는 별도입니다
공식 요율표에도 "중개보수의 부가가치세는 별도임"이라고 명시되어 있습니다. 즉 계산한 보수에 부가세가 추가로 붙습니다. 사업자 유형에 따라 붙는 비율이 달라질 수 있으므로, 최종 금액과 증빙(현금영수증·세금계산서) 발급 여부를 계약 전에 확인하시는 편이 좋습니다. 증빙은 나중에 필요한 순간이 반드시 오므로 종이 서류를 PDF로 보관하는 방법대로 정리해 두시길 권합니다.
실비는 보수와 별개입니다
중개사는 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 실제로 든 비용을 영수증 등을 첨부해 청구할 수 있습니다. 실비는 중개보수와 성격이 다르므로 항목과 금액을 구분해 안내받아야 합니다.
지급시기는 잔금일이 기본입니다
「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따라 지급시기는 중개사와 의뢰인 간 약정을 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 계약일에 보수를 요구받았다면 약정 여부를 먼저 확인하실 수 있습니다.
보수를 지급하지 않아도 되는 경우
중개사의 고의 또는 과실로 의뢰인 간 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수 지급 의무가 없습니다. 다만 단순한 변심이나 당사자 사정으로 계약이 깨진 경우까지 포함되는 것은 아니므로, 사유가 무엇이었는지가 판단의 핵심입니다.
초과 요구를 받았다면 — 상한을 넘는 보수 요구는 「공인중개사법」 제33조 위반입니다. 사례금·감사비 등 어떤 명목이든 보수·실비 외 금품 수수는 금지되며, 등록취소·자격정지와 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 이미 지급했다면 초과분에 대해 반환을 청구할 여지가 있으므로 중개사무소 소재지 시·군·구청 부동산 담당부서에 상담하시거나 법률 전문가와 확인하시기 바랍니다.
계약 전 확인 체크리스트
서명 전에 짚을 9가지
- 물건이 주택인지 오피스텔인지 상가·토지인지 적용 표를 확정했다.
- 오피스텔이라면 전용면적 85㎡ 이하와 설비 요건 충족 여부를 확인했다.
- 월세라면 환산보증금을 계산하고, 5천만원 미만일 때 ×70 재계산을 적용했다.
- 해당 구간에 한도액이 있는지 확인했다.
- 중개사무소에 게시된 보수·실비 요율표를 직접 확인했다.
- 협의한 금액이 상한 이내인지, 부가세 포함인지 별도인지 명확히 했다.
- 실비 항목과 금액을 보수와 구분해 안내받았다.
- 보수 지급시기를 계약서나 구두로 합의해 두었다.
- 현금영수증 또는 세금계산서 발급 가능 여부를 확인했다.
보수 계산만큼 중요한 것이 그 앞 단계입니다. 임차인이라면 보수를 따지기 전에 등기부·건축물대장·미납국세 등 계약 전 확인 서류 4가지를 먼저 점검하셔야 하고, 계약이 끝난 뒤에는 전월세 계약서와 영수증 보관으로 마무리하시는 순서가 안전합니다.
전입신고 14일 기한과 정산 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10개
1. 중개보수는 깎을 수 있나요?
상한요율 이내에서 협의로 정하는 구조이므로 협의 자체는 가능합니다. 다만 중개사가 반드시 응해야 할 의무는 없으며, 계약 성사 후보다 계약 전에 이야기하는 편이 현실적입니다.
2. 매수인과 매도인 중 누가 내나요?
양쪽이 각각 부담합니다. 표의 요율은 한쪽 당사자가 내는 금액 기준입니다. 한쪽이 양쪽 몫을 모두 부담하는 것은 당사자 간 별도 합의 사항입니다.
3. 계약이 파기되면 보수를 내야 하나요?
중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 지급 의무가 없습니다. 그 외의 사유라면 사안에 따라 달라지므로 계약서 특약과 구체적 경위를 확인해야 합니다.
4. 부가세를 안 내겠다고 할 수 있나요?
부가가치세는 중개보수와 별도로 발생하는 세금입니다. 금액이 얼마인지, 증빙은 어떻게 발급되는지를 확인하는 것이 현실적인 접근입니다.
5. 전세 재계약이나 갱신도 보수를 내나요?
중개사가 새로 중개 업무를 수행했는지에 따라 달라집니다. 당사자끼리 조건만 연장한 경우와 중개사가 개입해 계약서를 다시 작성한 경우는 다르므로, 업무 범위를 미리 정리해 두시는 것이 좋습니다.
6. 분양권 거래의 거래금액은 분양가 전체인가요?
아닙니다. 거래 당시까지 납입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 금액이 거래금액입니다. 총 분양가가 아니라는 점이 자주 오해되는 부분입니다.
7. 서울 물건을 경기도 중개사무소에서 계약하면 어느 기준인가요?
중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례를 따릅니다.
8. 요율표는 어디서 직접 확인하나요?
중개사무소에는 보수·실비의 요율 및 한도액표를 게시할 의무가 있습니다. 온라인으로는 각 시·도 부동산 포털이나 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
9. 상한을 넘겨 지급한 돈을 돌려받을 수 있나요?
초과 부분에 대해 반환을 다툴 여지가 있다는 것이 일반적인 설명이지만, 개별 사안의 사실관계와 시효에 따라 결과가 달라집니다. 구체적인 판단은 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
10. 요율이 앞으로 또 바뀌나요?
중개보수 요율은 「공인중개사법 시행규칙」과 시·도 조례 개정으로 변경될 수 있습니다. 계약 시점의 최신 기준을 공식 자료에서 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
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공식 출처와 확인일
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정 — 「공인중개사법」 제32조·제33조, 시행규칙 제20조 및 별표 1·2, 금지행위와 처벌 규정
- 서울부동산정보광장 — 부동산 중개보수 요율표 — 주택·오피스텔·비주택 요율표, 환산보증금 계산 기준, 부가세 별도 명시
- 마이홈포털 — 주택 중개수수료 상한요율 — 구간별 상한요율과 한도액
- 경기부동산포털 — 중개보수 계산 — 보증금 외 차임이 있는 경우의 거래금액 산정 기준
자료 확인일: 2026년 9월 19일 · 작성자: 송석
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 거래에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 중개보수 요율과 한도액은 「공인중개사법 시행규칙」 개정과 시·도 조례에 따라 변경될 수 있고, 적용 기준은 중개사무소 소재지에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 반드시 중개사무소에 게시된 요율표와 관할 시·도의 최신 기준을 확인하시고, 분쟁이 있는 경우 관할 시·군·구청 부동산 담당부서 또는 법률 전문가에게 상담하시기 바랍니다.